대표이미지

---

최근 부동산 시장은 정부의 잇따른 규제와 보완책 속에서 혼란을 겪고 있습니다. 유튜브 대본에서 지적된 바와 같이, "모든 규제는 가격을 폭등시킨다"는 오래된 격언이 다시금 현실화되고 있습니다. 특히 5월 9일을 기점으로 한 양도세 중과 유예 종료, 다주택자 대출 만기 연장 불허, 보유세 급등 등은 시장에 패닉을 불러일으켰습니다. 중요한 점은 이러한 규제가 '매도 의지'를 살리기보다는 '불안한 매수 공포'를 자극하여 오히려 매수세를 부추겼다는 사실입니다. 이는 단순히 가격이 오르고 내리는 이분법적 접근으로는 이해할 수 없는 복잡한 현상입니다. 본 칼럼에서는 데이터와 실제 시장 흐름을 기반으로, 현재의 부동산 시장을 냉철하게 분석하고 구체적인 투자 전략을 제시하겠습니다.

---

정부는 2월, 3월에 걸쳐 양도세 중과를 앞두고 매도 물량이 대거 소진되었다고 평가합니다. 그러나 4월 초, 약정서 신청만으로 중과를 배제하는 보완대책이 발표되면서, 이미 세금 부담을 감수하고 매도한 사람들은 정책 신뢰성에 의문을 품게 되었습니다. 이러한 '뒤늦은 예외'는 시장 참여자들에게 "또 연장되겠지"라는 학습 효과를 심어줍니다. 이는 과거 양치기 소년의 전래동화처럼, 정부의 어떤 경고도 더 이상 시장에 먹히지 않을 수 있음을 의미합니다.

현재 시장은 크게 두 갈래로 분화되고 있습니다. 첫째, 고가 주택(강남권, 한강벨트)은 양도세 중과 부담으로 가격이 조정된 상태에서 거래가 이루어졌고, 5월 10일 이후에는 매물이 거의 잠길 전망입니다. 둘째, 15억 이하 아파트는 '내 집 마련 실패'에 대한 공포심이 작용해 오히려 가격이 급등하는 '키맞추기' 현상이 나타나고 있습니다. 하지만 여기서 중요한 것은 '15억 이하 모두가 오르는 것이 아니다'라는 점입니다. 대단지 신축, 준신축, 역세권 등 누구나 원하는 인기 단지만이 가격을 키웁니다. 나홀로나 구축, 언덕 위 단지는 여전히 상승 동력을 얻지 못하고 있습니다. 따라서 15억 이하 시장에서도 '갈 녀석만 가는' 극심한 양극화가 진행 중입니다.

5월 9일 이후, 양도세 중과가 본격화되면 시장은 '비정상적'인 상태로 접어듭니다. 정상적인 거래가 아닌, 보유세 부담, 실수, 또는 급전 필요 등 부득이한 사유로만 매물이 나올 것입니다. 이때 매도자들은 중과세를 가격에 전가하려 하므로, 팔리는 물건은 가격이 더 오르고, 안 팔리는 물건은 가격을 낮춰야 하는 '벌어짐 현상'이 심화됩니다. 이미 일부 중상급지 아파트는 2021년 고점을 돌파했습니다. 이는 '팔릴 물건'이 전고점을 넘는 신호탄으로 볼 수 있습니다.

투자자들이 반드시 숙지해야 할 세 가지 날짜가 있습니다.

* 5월 9일: 양도세 중과 유예 종료일. 이날까지 잔금을 완료해야 중과를 피할 수 있습니다. (약정서 신청은 예외적 허용)

* 5월 31일: 올해 보유세를 줄이기 위한 매도 잔금일. 6월 1일 기준으로 보유세가 부과되므로, 이날까지 잔금을 완료해야 합니다.

* 12월 31일: 다주택자 대출 만기 연장 불허에 따른 '세일즈' 매물이 나올 수 있는 마지막 계약일. 정부가 또 다시 예외를 둘 가능성이 높지만, 원칙적으로는 이 기한 내에 계약서를 작성해야 합니다.

정부가 언급한 장기보유특별공제(장특공) 폐지는 실제로 두 가지 유형이 혼재된 논란입니다. 표1 장특공(연 2%, 최대 30%)은 인플레이션을 반영한 일반적인 장치이며, 표2 장특공(1세대 1주택, 최대 80%)은 '거주의 자유'를 보장하기 위한 것입니다. 특히 표2 장특공은 2019~2020년 문재인 정부에서 10년 거주 조건을 추가해 만든 제도입니다. 따라서 이를 폐지하면 이미 10년 거주를 완료한 사람들에게 소급 적용되는 위험이 있습니다. 정부가 실제로 폐지한다면, 80% 한도를 60%로 낮추거나 거주 요건을 15년으로 연장하는 방식으로 갈 가능성이 높습니다. 중요한 것은, 이 제도가 변경되더라도 모든 참여자에게 동일하게 적용되므로, 가격에 즉시 반영된다는 점입니다.

올해 공동주택 공시가격은 서울 중상급지 기준 30% 이상 급등했습니다. 보유세는 상한선(1.5배)이 적용되지만, 2025년 대비 2026년 1.5배, 2027년 1.5배가 반복되면 2.25배, 2028년에는 3배 이상으로 급증할 수 있습니다. 이는 현금 흐름이 취약한 다주택자에게 치명적입니다. 하지만 과거 문재인 정부 시절 보유세 폭탄을 감내하고 버틴 사람들은 자산 가치가 폭등한 것을 목격했습니다. 결국, 중요한 것은 '내가 버틸 체력'입니다.

---

결론적으로, 현재 부동산 시장은 '정답'이 존재하지 않습니다. 모든 규제는 가격을 상승시키는 역설을 반복하고 있으며, 단순히 '오른다, 내린다'는 이분법으로 접근하면 큰 손실을 볼 수 있습니다. 따라서 투자자들은 다음과 같은 구체적인 액션 플랜을 수립해야 합니다.

1. 자신의 물건을 냉정하게 평가하라.

  • 내가 가진 아파트가 '팔리는 물건'(대단지, 신축, 역세권, 중상급지)인지, '안 팔리는 물건'(구축, 나홀로, 외곽)인지 구분하라.
  • '팔리는 물건'은 보유세 부담을 감내하더라도 장기 보유를 고려하라. 전고점을 이미 뚫었다면 상승 동력은 여전하다.
  • '안 팔리는 물건'은 지금이 매도 타이밍이다. 늦어질수록 손실이 커질 수 있다.

    • 2. 현금 흐름과 버틸 체력을 먼저 계산하라.

  • 보유세가 2~3배 오를 것을 감안해, 2028년까지 버틸 수 있는 현금 흐름을 시뮬레이션하라.
  • 만약 버틸 체력이 부족하다면, 올해 5월 31일 이전에 일부를 정리하는 것이 현명하다.
  • 반대로 현금 흐름이 넉넉하다면, 공포에 떠는 매수자를 이용해 양질의 물건을 저평가된 가격에 매수할 기회를 노려라.

    • 3. 정책 변화에 유연하게 대응하라.

  • 장특공 폐지 논란에 과도하게 반응하지 마라. 소급 적용은 어렵고, 변경되더라도 시장 가격에 반영된다.
  • 7월 세제개편안을 주시하되, '예외의 예외'가 반복될 가능성을 염두에 두고, 12월 31일까지의 시장 상황을 지켜보며 전략을 수정하라.

    • 가장 중요한 원칙은 '단순하게 접근하지 않는 것'입니다. 내 자산의 가치와 버틸 체력, 이 두 가지를 냉철하게 저울질하는 것이 현재 시장에서 살아남는 유일한 방법입니다.

    본문이미지